Was Eigentümer in Österreich wissen müssen
Sie haben sich entschieden, Ihre Immobilie zu verkaufen – und möchten einen Makler beauftragen. Gut. Aber dann kommt die erste Frage, die viele Eigentümer überrascht: Welche Art von Maklervertrag wollen Sie abschließen?
Schlichter Maklervertrag oder Alleinvermittlungsauftrag? Für viele klingt das wie juristisches Kleingedrucktes. In Wahrheit ist es eine der wichtigsten Entscheidungen im gesamten Verkaufsprozess – weil sie direkt beeinflusst, wie engagiert Ihr Makler arbeitet, wie professionell Ihr Objekt vermarktet wird und wie schnell und zu welchem Preis Sie verkaufen.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen beide Varianten ehrlich und verständlich – mit allen Vor- und Nachteilen.
Die zwei Arten des Maklervertrags in Österreich
In Österreich gibt es grundsätzlich zwei Formen, wie Sie einen Immobilienmakler mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragen können:
Die zwei Maklervertragsformen auf einen Blick
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In der Praxis ist in Österreich der Alleinvermittlungsauftrag die empfehlenswerteste Form für private Eigentümer. Wir erklären Ihnen warum – und was die Alternative bedeutet.
Der schlichte Maklervertrag: Scheinbare Freiheit, reale Nachteile
Beim schlichten Maklervertrag beauftragen Sie keinen Makler exklusiv. Sie können mehrere Makler gleichzeitig einschalten, sich selbst um Käufer bemühen, und Sie sind an niemanden gebunden.
Klingt nach maximaler Flexibilität. In der Praxis funktioniert das jedoch selten gut – und hier ist der Grund:
Kein Makler arbeitet auf eigene Rechnung, wenn er keine Sicherheit hat. Beim schlichten Maklervertrag weiß der Makler: Jeder andere Makler oder sogar der Eigentümer selbst könnte das Objekt morgen verkaufen – und er geht leer aus, egal wie viel Arbeit er investiert hat. Das Ergebnis: Der Makler inseriert das Objekt, wartet ab, und investiert weder Zeit noch Geld in professionelle Fotos, 3D-Visualisierungen oder gezielte Käufersuche.
Dazu kommt ein weiteres Problem: Dasselbe Objekt erscheint auf denselben Portalen in mehreren Inseraten – von verschiedenen Maklern, oft zu verschiedenen Preisen. Das wirkt auf Käufer unseriös und kann den Verkauf ernsthaft verzögern.
Typische Probleme beim schlichten Maklervertrag
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Der Alleinvermittlungsauftrag: Klare Verhältnisse, bessere Ergebnisse
Beim Alleinvermittlungsauftrag beauftragen Sie genau einen Makler – und dieser eine Makler weiß: Wenn er gute Arbeit leistet, kommt er zum Abschluss und erhält seine Provision. Diese Sicherheit verändert alles.
Ein Makler mit Alleinvermittlungsauftrag geht in Vorleistung. Er investiert in professionelle Fotos und Grundrisse, schaltet Inserate auf eigene Rechnung, betreibt aktives Marketing und spricht gezielt vorgemerkte Kaufinteressenten an. Er verhandelt mit Energie und Überzeugung – weil es sein Auftrag ist, und nur seiner.
Das ist der entscheidende Unterschied: Beim schlichten Maklervertrag hat kein Makler einen echten Anreiz, Ihr Objekt zur Priorität zu machen. Beim Alleinvermittlungsauftrag hat genau einer diesen Anreiz – und handelt entsprechend.
Was der Alleinvermittlungsauftrag konkret bedeutet
Der Alleinvermittlungsauftrag ist die in der Praxis empfehlenswerteste Form für private Eigentümer. Was er bedeutet:
- Nur ein Makler ist exklusiv beauftragt – kein anderer Makler darf das Objekt parallel vermarkten
- Der Makler verpflichtet sich aktiv tätig zu werden – er muss Kaufinteressenten nachweisen
- Professionelle Vermarktung, Inserate, Besichtigungen und Verhandlung liegen in einer Hand
- Klare Verantwortung: ein Ansprechpartner, ein strukturierter Prozess, ein einheitlicher Marktauftritt
- Übliche Laufzeit: 3 bis 6 Monate, schriftlich vereinbart
Wir bei Krenn Real arbeiten ausschließlich mit dem Alleinvermittlungsauftrag – das gibt Ihnen die nötige Sicherheit und uns den Antrieb für maximalen Einsatz.
Direkter Vergleich: Was bringt Ihnen welche Form?
| Schlichter Maklervertrag | Alleinvermittlungsauftrag | |
|---|---|---|
| Mehrere Makler möglich? | ✅ Ja | ❌ Nein |
| Eigenverkauf möglich? | ✅ Ja | ⚠️ Je nach Vereinbarung |
| Makler zur Tätigkeit verpflichtet? | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Intensives Marketing zu erwarten? | ❌ Gering | ✅ Hoch |
| Seriöses Auftreten am Markt? | ⚠️ Riskant | ✅ Einheitlich |
| Empfehlung für Privatverkäufer | ❌ Nicht empfohlen | ✅ Empfohlen |
Was sollte ein guter Alleinvermittlungsauftrag beinhalten?
Ein Alleinvermittlungsauftrag ist ein Vertrag – und wie jeder Vertrag steht und fällt er mit seinem Inhalt. Achten Sie darauf, dass folgende Punkte klar geregelt sind:
- Laufzeit: Üblicherweise 3 bis 6 Monate. Vermeiden Sie unbefristete Alleinaufträge – Sie sollten die Möglichkeit haben, bei ausbleibenden Ergebnissen zu reagieren.
- Vermarktungsmaßnahmen: Was konkret tut der Makler? Professionelle Fotos, Inserate auf welchen Plattformen, 3D-Visualisierungen, Käufersuche aus dem eigenen Bestand?
- Provisionshöhe und -träger: Wer zahlt wie viel? In Österreich ist die Provision gesetzlich geregelt – beim Erstgespräch erklären wir Ihnen das transparent.
- Erreichbarkeit und Berichtspflicht: Wie oft informiert Sie der Makler über den Stand der Vermarktung? Ein guter Makler berichtet regelmäßig – von sich aus.
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Unser Ansatz bei Krenn Real
Wir arbeiten ausschließlich mit dem Alleinvermittlungsauftrag – mit klar definierten Leistungen, transparenter Provision und einer realistischen Laufzeit. Keine Überraschungen, kein Kleingedrucktes. Beim Erstgespräch legen wir Ihnen alles offen: Was wir tun, was es kostet und was Sie davon haben. Dann entscheiden Sie. |
Wann kann ein schlichter Maklervertrag trotzdem sinnvoll sein?
Ganz fair gesagt: Es gibt Situationen, in denen ein schlichter Maklervertrag Sinn ergeben kann.
Zum Beispiel bei gewerblichen Immobilien oder Zinshäusern, bei denen ein breites Maklernetzwerk tatsächlich mehr potenzielle Käufer erreicht. Oder bei Objekten in sehr speziellen Nischenmärkten, wo der Zugang zu verschiedenen Käufersegmenten über mehrere Makler von Vorteil sein kann.
Für den Standardfall – ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Baugrundstück im privaten Bereich – überwiegen die Vorteile des Alleinvermittlungsauftrags klar. Das bestätigen auch Eigentümer, die beides erlebt haben.
Was bedeutet das konkret für Ihren Verkauf in Oberösterreich?
Wer in Traun, Leonding, Neuhofen, Ansfelden oder im Großraum Linz verkauft, bewegt sich auf einem lokalen Markt, in dem persönliche Beziehungen und Verlässlichkeit mehr zählen als Masse. Ein Makler, der Ihr Objekt exklusiv betreut, wird es mit dem Engagement vermarkten, das es verdient – und das erzielt am Ende den besseren Preis.
Bei Krenn Real haben Sie vom ersten Tag an einen festen Ansprechpartner, der Ihren Auftrag als seinen eigenen betrachtet. Wir vermarkten Ihre Immobilie mit allem was wir haben – von professionellen Fotos über 3D-Rundgänge bis zur direkten Käuferansprache aus unserem 24-jährigen Netzwerk im Bezirk Linz-Land.
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Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist – und wie wir sie vermarkten?
Sprechen Sie mit uns. Kostenlos, unverbindlich und ohne Druck. |
Häufig gestellte Fragen zum Maklervertrag in Österreich
Muss ein Alleinvermittlungsauftrag schriftlich abgeschlossen werden?
In Österreich ist die Schriftform für Maklerverträge gesetzlich vorgeschrieben. Ein mündlicher Auftrag ist rechtlich problematisch. Bestehen Sie immer auf einen schriftlichen Vertrag – zu Ihrem eigenen Schutz und zur Klarheit über Leistungen und Provision.
Kann ich einen Alleinvermittlungsauftrag vorzeitig kündigen?
Das hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab. In der Regel ist eine ordentliche Kündigung erst nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit möglich. Eine außerordentliche Kündigung ist bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen des Maklers möglich – zum Beispiel wenn er nachweislich gar nicht tätig geworden ist. Achten Sie deshalb auf eine realistische Laufzeit von maximal 6 Monaten.
Was passiert, wenn ich während des Alleinvermittlungsauftrags selbst einen Käufer finde?
Beim Alleinvermittlungsauftrag dürfen Sie das Objekt selbst verkaufen, ohne Provision zahlen zu müssen – vorausgesetzt, der Makler hat bei diesem konkreten Käufer keine Vorarbeit geleistet. War der Makler an der Anbahnung beteiligt, können Provisionsansprüche entstehen. Im Zweifelsfall klären wir das im Erstgespräch transparent.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Österreich?
Die Provision ist in Österreich gesetzlich geregelt und beträgt in der Regel 3 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer – aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel Was kostet ein Immobilienmakler in Linz und Linz-Land?
Soll ich lieber mehrere Makler beauftragen, um schneller zu verkaufen?
Das ist ein weit verbreiteter Irrglaube. Mehr Makler bedeuten nicht mehr Reichweite – sie bedeuten mehr Unordnung, weniger Engagement und ein unseriöses Marktbild. In der Praxis verkaufen Objekte mit einem Alleinvermittlungsauftrag schneller und zu besseren Preisen als solche mit mehreren Maklern im schlichten Maklervertrag. Das bestätigt unsere Erfahrung aus 24 Jahren und über 1.200 Verkäufen im Bezirk Linz-Land.
Gilt das in Österreich genauso wie in Deutschland?
Die Grundprinzipien sind ähnlich, aber österreichisches Recht hat eigene Regelungen – besonders bei Provisionshöhe, Schriftformerfordernis und Widerrufsrecht. Lassen Sie sich deshalb von einem in Österreich tätigen Makler beraten, nicht nach deutschem Recht.